Wird die Mietminderung von der Kaltmiete oder Warmmiete berechnet?

Die Mietminderung wird immer von der Bruttowarmmiete (Kaltmiete plus Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen) berechnet. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil (Az. VIII ZR 347/04) verbindlich entschieden.

Darf ich die Miete einfach einbehalten?

Nein! Wenn Sie die Miete einfach kürzen und Ihre Minderungsquote vor Gericht später als zu hoch eingestuft wird, geraten Sie in Zahlungsverzug. Ab einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete darf der Vermieter Ihnen fristlos kündigen. Zahlen Sie die Miete immer in voller Höhe, aber unter dem schriftlichen Vorbehalt der Rückforderung.

Ab wann darf ich die Miete mindern?

Das Recht auf Mietminderung entsteht automatisch ab dem Tag, an dem der Vermieter von dem Mangel erfährt (Mängelanzeige). Sie dürfen nicht rückwirkend für die Zeit mindern, in der der Vermieter den Schaden noch gar nicht kannte.

Rechner: Mietminderung bei Lärmbelästigung berechnen

Basis: Bruttowarmmiete

Tagenaue Berechnung

BGH-Rechtsprechung

100% Kostenlos

Lärmprotokoll als zwingender Beweis

Egal ob Baulärm im Haus, eine Großbaustelle nebenan oder rücksichtslose Nachbarn: Übersteigt der Lärm das zumutbare Maß, dürfen Sie mindern (oft zwischen 10 und 25 %). Wichtig: Sie müssen dem Vermieter ein detailliertes Lärmprotokoll übermitteln, das genaue Zeiten und die Art des Lärms dokumentiert.

Zur Übersicht: Mängel-Wohnalltag

Die Heizung ist eiskalt, schwarzer Schimmel breitet sich im Schlafzimmer aus oder die Bohrhämmer der Großbaustelle nebenan rauben Ihnen den Schlaf? Wenn Ihre Wohnung einen erheblichen Mangel aufweist, müssen Sie rechtlich nicht die volle Miete zahlen.

Doch Vorsicht: Wer einfach Geld einbehält und sich verrechnet, riskiert die fristlose Kündigung der Wohnung. Unser Rechner hilft Ihnen, die zulässige Minderungsquote absolut präzise und tagegenau anhand Ihrer Miete zu berechnen. So behalten Sie den Überblick, welchen Betrag Sie vom Vermieter zurückfordern können, sobald der Mangel behoben ist.

WICHTIG: Die Kündigungsfalle umgehen!

Ziehen Sie die hier berechnete Summe niemals einfach eigenmächtig von Ihrer monatlichen Miet-Überweisung ab! Wenn ein Richter später entscheidet, dass Ihre angesetzte Prozent-Quote zu hoch war, gelten Sie rechtlich als "im Zahlungsrückstand". Erreicht dieser Rückstand die Höhe einer vollen Monatsmiete, darf der Vermieter Sie fristlos vor die Tür setzen.

Der sichere Weg: "Zahlung unter Vorbehalt"

Zahlen Sie die volle Miete einfach weiter, aber schreiben Sie dem Vermieter sofort (mit unserem Generator), dass künftige Mietzahlungen ab der Mängelanzeige ausdrücklich "unter Vorbehalt der Rückforderung" erfolgen. Sobald der Mangel behoben ist, fordern Sie den exakt berechneten Betrag für den defekten Zeitraum in einer Summe vom Vermieter zurück.

Erfolgs-Tipp: Basis ist immer die Bruttowarmmiete! Viele Mieter (und sogar einige Vermieter) glauben fälschlicherweise, dass die Minderung nur von der Kaltmiete berechnet wird. Das ist falsch. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klar entschieden: Bemessungsgrundlage für die Minderung ist immer die Bruttowarmmiete (also Kaltmiete inklusive aller Heiz- und Nebenkostenvorauszahlungen). Unser Rechner berücksichtigt das automatisch.

Wichtiger Hinweis:Dieses Tool ersetzt keine Rechtsberatung. Es dient der allgemeinen Unterstützung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.

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Redaktionell geprüft am: 01.05.2026

1. Ihre monatliche Miete

Gemäß BGH (Az. VIII ZR 347/04) wird die Minderung immer von der Bruttowarmmiete berechnet, nicht von der Kaltmiete!

Kaltmiete (Grundmiete):

€

Nebenkosten inkl. Heizung:
(Ihre mtl. Vorauszahlung)

€

2. Art und Dauer des Mangels

Um welchen Mangel handelt es sich?

Ihre individuelle Quote (in %):

Wie viele Tage bestand der Mangel?
(Gezählt ab dem Tag Ihrer Mängelanzeige beim Vermieter!)

Tage

Ergebnis Ihrer Berechnung

Basis: Bruttowarmmiete von 0 €. Die monatliche Miete wird juristisch zur Berechnung stets durch 30 Tage geteilt (Tagesmiete: 0 €).

Angesetzte Minderungsquote: 0 %

Dauer des Mangels: 0 Tage

    Ihre gesamte Mietminderung für diesen Zeitraum:
    0,00 €

Wie geht es jetzt weiter?

Fordern Sie diesen Betrag am Ende des Monats vom Vermieter zurück (sofern Sie die Zahlung unter Vorbehalt gestellt haben). Kündigen Sie an, diesen Betrag andernfalls mit der übernächsten Mietzahlung zu verrechnen (Aufrechnung).

Mietminderungstabelle: Urteile im Überblick

Vermieter streiten gerne über die Höhe der Minderung. Es gibt im Gesetz keine festen Prozentzahlen für jeden Mangel. Richter entscheiden immer im Einzelfall. Dennoch haben sich durch hunderte Urteile klare Richtwerte herausgebildet, an denen Sie sich orientieren können:

Mangel	Gericht / Aktenzeichen	Ø Minderung
Heizung Totalausfall Wohnung kühlt im Winter auf unter 15°C ab	LG Berlin, Az. 65 S 70/92	100 %
Wasserschaden & Trocknungsgeräte Unerträglicher Lärm der Trockner in der Wohnung	AG Schöneberg, Az. 109 C 256/07	100 %
Massiver Baulärm (außen) Großbaustelle direkt auf dem Nachbargrundstück	LG Darmstadt, Az. 6 S 211/13	20 - 25 %
Schimmel (mittelschwer) Gesundheitsgefährdung im Schlaf- und Wohnzimmer	LG Berlin, Az. 65 S 205/10	20 %
Warmwasser fällt aus Kein Duschen/Baden möglich	AG Köln, Az. 206 C 251/01	15 %
Aufzug defekt Mieter wohnt im 4. oder 5. Obergeschoss	AG Mitte, Az. 2 C 17/07	10 - 15 %
Undichte Fenster Zugluft im Winter	LG Kassel, Az. 1 S 274/82	5 %

Wann Sie nicht mindern dürfen

Die Minderung ist ausgeschlossen, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft:

Sie haben den Mangel nicht gemeldet: Solange der Vermieter nichts von dem Problem weiß, können Sie auch keine Miete mindern!
Sie haben den Mangel selbst verursacht: Wenn das Waschbecken gerissen ist, weil Sie eine Parfümflasche hineinfallen ließen, ist der Vermieter nicht schuld (hier greift Ihre Haftpflicht).
Unerhebliche Kleinigkeiten: Eine durchgebrannte Glühbirne im Hausflur oder ein tropfender Wasserhahn rechtfertigen keine prozentuale Mietminderung (Bagatellschäden).
Mangel war bei Einzug bekannt: Wenn Sie die Wohnung besichtigt haben und wussten, dass direkt nebenan eine laute Disco ist, können Sie später nicht wegen Lärm mindern ("gekauft wie gesehen").

Häufige Fragen (FAQ) zur Mietminderung

Ab wann genau darf ich die Miete mindern?

Das Gesetz sagt unmissverständlich: Sie dürfen die Miete erst ab dem Tag mindern, an dem der Vermieter nachweislich von dem Mangel erfahren hat (§ 536c BGB). Eine rückwirkende Minderung für die Zeit, in der Sie geschwiegen und gehofft haben, dass es von alleine besser wird, ist ausgeschlossen. Zeigen Sie Mängel daher immer sofort an!

Woher weiß ich, wie viel Prozent (Quote) angemessen sind?

Im Gesetz stehen keine festen Quoten. Gerichte entscheiden immer im Einzelfall nach der "Gebrauchsbeeinträchtigung". Orientierung bieten sogenannte Mietminderungstabellen, die Tausende vergangene Gerichtsurteile sammeln (z. B. 20 % bei Heizungsausfall im Winter, 10 % bei erheblichem Baulärm, 100 % bei Unbewohnbarkeit). Tipp: Setzen Sie die Quote im Zweifel lieber etwas niedriger (konservativer) an.

Darf ich bei einem kaputten Aufzug mindern?

Das hängt von Ihrer Etage und Ihren körperlichen Einschränkungen ab. Wohnen Sie im 5. Stock und sind auf den Aufzug angewiesen, ist eine Minderung von ca. 10 bis 15 % realistisch. Wohnen Sie jedoch im Erdgeschoss oder 1. Stock und nutzen den Aufzug ohnehin kaum, liegt keine erhebliche Beeinträchtigung vor – eine Minderung ist dann meist nicht zulässig.