Es ist ein absoluter Klassiker bei der Wohnungssuche: Die Traumwohnung ist gefunden, doch der aktuelle Mieter stellt eine Bedingung. Er schlägt Sie dem Vermieter nur als Nachmieter vor, wenn Sie ihm die 15 Jahre alte IKEA-Küche für völlig überzogene 3.500 Euro abkaufen. Doch was viele nicht wissen: Das Gesetz schützt Sie vor solchen Wucher-Preisen.
Hinweis: Dieser Ratgeber klärt Sie über Ihre Rechte gemäß Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) auf, ersetzt aber keine rechtliche Beratung. Bei Streitigkeiten um bereits gezahlte Summen sollten Sie den Mieterverein oder einen Anwalt hinzuziehen.
Bevor Sie etwas unterschreiben, müssen Sie zwingend unterscheiden, wofür Sie eigentlich bezahlen:
Abstandszahlung (Illegal!): Sie zahlen dem Vormieter eine Summe X als reine "Prämie", damit dieser auszieht und Ihnen die Wohnung überlässt. Er verkauft Ihnen keine Gegenstände. Solche Vereinbarungen sind nach § 4a WoVermRG gesetzlich verboten und komplett nichtig. (Einzige Ausnahme: Sie erstatten ihm nachweisbare Umzugskosten).
Ablösevereinbarung (Legal, aber reguliert): Sie kaufen dem Vormieter Inventar ab, das passgenau für die Wohnung ist (z. B. Einbauküche, maßgefertigte Plissees, Laminatboden). Ein solcher Kaufvertrag ist grundsätzlich völlig legitim – sofern der Preis fair ist.
2. Das 50-Prozent-Limit: Ab wann ist die Ablöse "Wucher"?
Der Vormieter darf sich an Ihnen nicht bereichern. Das Gesetz zieht hier eine klare Grenze: Der Kaufpreis darf den tatsächlichen "Zeitwert" der Gegenstände nicht in einer Weise übersteigen, die eine unzulässige Bereicherung des Vormieters darstellt.
Verlangt der Vermieter mehr, ist der Vertrag nicht komplett ungültig, aber der übersteigende Betrag kann unwirksam sein. Das bedeutet in der Praxis: Wenn Sie aus reiner Wohnungsnot den völlig überzogenen Vertrag unterschrieben haben, können Sie das zu viel gezahlte Geld nachträglich zurückfordern (sogar gerichtlich), sobald die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen.
3. Wie berechnet man den Zeitwert einer Einbauküche?
Vormieter rechnen gerne mit dem Neupreis. Doch eine Küche verliert rasant an Wert. Im ersten Jahr verliert sie ca. 24 % an Wert, danach jedes weitere Jahr ca. 4 %. Bei einer Standard-Küche geht man von einer Gesamtlebensdauer von 10 Jahren aus, bei sehr hochwertigen Küchen von bis zu 15 oder 20 Jahren.
Die Faustformel für den Zeitwert: (Wiederbeschaffungswert / erwartete Lebensdauer) x Restlebensdauer
Beispiel: Eine mittelmäßige Küche hat vor 5 Jahren 4.000 € gekostet (Lebensdauer: 10 Jahre).
(4.000 € / 10 Jahre) x 5 Jahre Restnutzung = 2.000 € Zeitwert.
Die Obergrenze (+ 50 % Zuschlag) liegt hier also bei absolut maximal 3.000 €. Alles darüber kann rechtlich angreifbar sein.
Ein faires Dokument – selbst generieren
Lassen Sie sich vom Vormieter keinen Schmierzettel unterjubeln. Nutzen Sie unseren Generator, um eine saubere Ablösevereinbarung zu erstellen. Er enthält alle wichtigen Schutzklauseln für Sie als Käufer (insbesondere die Klausel, dass der Vertrag nur greift, wenn Sie die Wohnung auch wirklich bekommen) und führt automatisch einen ersten "Wucher-Check" anhand des Alters der Möbel durch.
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Hinweis: Die folgenden Praxisfälle dienen der Veranschaulichung. Alle Beträge, Zahlen und Fristen sind vereinfachte Modellrechnungen und werden nicht fortlaufend auf tagesaktuelle Rechtsstände geprüft.
Beispiel 1 – Die 15 Jahre alte Küche
Die Situation: Ein Paar bewirbt sich auf eine Wohnung. Der Vormieter verlangt 4.500 Euro für die Küche, andernfalls gibt er die Kontaktdaten des Vermieters nicht weiter. Das Paar findet heraus, dass die Küche 15 Jahre alt ist und neu etwa 5.000 Euro gekostet hat.
Die Lösung: Da die Wohnung extrem begehrt ist, unterschreibt das Paar zähneknirschend die Ablösevereinbarung und bekommt die Wohnung. Nach Einzug fordern sie vom Vormieter 4.500 Euro zurück. Begründung: Der Zeitwert einer 15 Jahre alten Standard-Küche liegt nahe Null. Selbst mit dem 50 % Aufschlag kann der verlangte Preis überhöht sein. Ob und in welchem Umfang der Vormieter die Summe erstatten muss, hängt von der Wirksamkeit der Ablösevereinbarung und dem konkreten Wert der Küche ab.
Beispiel 2 – Die Falle ohne "Bedingungsklausel"
Die Situation: Herr Yilmaz besichtigt eine Wohnung und kauft dem Vormieter per Handschlag und kurzem Zweizeiler direkt das Boxspringbett und den Kleiderschrank für 1.000 Euro ab.
Das Problem: Der Vermieter entscheidet sich wenige Tage später für einen anderen Nachmieter. Herr Yilmaz hat nun keine Wohnung, aber keinen rechtlich bindenden Kaufvertrag über Möbel, die in einer fremden Wohnung stehen.
Die Lösung: Leider hat er hier Pech gehabt. Hätte er unsere aufschiebende Bedingung ("Kaufvertrag gilt nur, wenn der Mietvertrag zustande kommt") genutzt, wäre der Kaufvertrag nur wirksam geworden, wenn der Mietvertrag zustande kommt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf der Vermieter von mir eine Ablöse verlangen?
Achtung: Hier gibt es einen Unterschied! Gehören die Möbel dem Vermieter, vermietet er sie in der Regel mit (möblierte Wohnung, was einen Möblierungszuschlag bei der Miete rechtfertigt). Ein Kaufzwang durch den Vermieter (z.B. "Sie bekommen die Wohnung nur, wenn Sie mir die Küche für Summe X abkaufen") ist nach § 4a Abs. 2 WoVermRG in der Regel unzulässig.
Muss ich den Laminatboden des Vormieters abkaufen?
Nein. Einbauten wie Laminat oder fest verklebte Teppiche sind oft ein Streitpunkt. Ob der Vormieter den Bodenbelag entfernen muss oder ob er im Einzelfall beim Vermieter verbleibt, hängt von der konkreten Einbausituation und den Vereinbarungen ab. Sie als Nachmieter können den Boden übernehmen, müssen dafür aber nicht automatisch eine Ablöse zahlen.
Sollte ich den Vormieter auf "Wucher" hinweisen, bevor ich unterschreibe?
Strategisch ist das heikel. Weisen Sie ihn vorab darauf hin, gibt er die Wohnung womöglich direkt an den nächsten Interessenten weiter. Oft raten Mietervereine: Vertrag unterschreiben, Mietvertrag sichern, und das zu viel gezahlte Geld danach zurückfordern (sofern die Beweislage zum Neupreis/Alter der Möbel eindeutig ist).
Unsere Ratgeber und Generatoren basieren auf der strikten Auswertung aktueller Gesetzestexte. Sie werden von Jan (Projektleitung) & Team entwickelt und durch unser Netzwerk aus Fachberatern regelmäßig auf fachliche Korrektheit geprüft.
Wichtiger Hinweis: Unser Tool generiert Standardverträge zur Selbsthilfe und ersetzt keine anwaltliche Einzelfallprüfung.