Untervermietung: Wann ist sie erlaubt und wie beantrage ich sie?
Möchten Sie einen Teil Ihrer Mietwohnung untervermieten, zum Beispiel um Kosten zu sparen, eine Wohngemeinschaft zu gründen oder weil Sie für längere Zeit abwesend sind? Eine Untervermietung ist nicht ohne Weiteres erlaubt, oft haben Sie aber einen Anspruch auf Erlaubnis durch Ihren Vermieter. Diese Seite klärt die wichtigsten Fragen.
Hinweis: Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Alle Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.
Autor:Mieter-Lotse Team•Letzte Aktualisierung:
Was ist Untervermietung?
Untervermietung bedeutet, dass der Hauptmieter einen Teil oder die gesamte gemietete Wohnung einem Dritten (dem Untermieter) gegen Entgelt zum Gebrauch überlässt. Der Hauptmietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter bleibt dabei bestehen. Sie werden quasi selbst zum Vermieter für den Untermieter.
Man unterscheidet zwischen der Untervermietung eines Teils der Wohnung (z.B. ein Zimmer) und der Untervermietung der gesamten Wohnung.
Benötige ich immer die Erlaubnis des Vermieters?
Ja, grundsätzlich schon. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist eine Untervermietung in der Regel unzulässig und kann sogar ein Grund für eine Kündigung des Hauptmietvertrages sein (§ 540 BGB).
Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme:
Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung (§ 553 Abs. 1 BGB)
Als Mieter:in haben Sie einen **Anspruch auf Erlaubnis** zur Untervermietung eines **Teils** Ihrer Wohnung, wenn:
Sie ein **berechtigtes Interesse** an der Untervermietung haben, und
dieses Interesse **nach Abschluss des Mietvertrages** entstanden ist.
Ein **berechtigtes Interesse** kann sowohl wirtschaftlicher als auch persönlicher Natur sein, zum Beispiel:
Verringerung der Mietbelastung nach Auszug eines Mitbewohners oder bei finanziellen Schwierigkeiten.
Wunsch nach Gesellschaft oder Bildung einer Wohngemeinschaft.
Notwendigkeit, eine Pflegeperson aufzunehmen.
Längere Abwesenheit (z.B. Auslandsaufenthalt), um die Wohnung nicht leer stehen zu lassen und Kosten zu decken.
Wichtig: Der Anspruch besteht nur für die Untervermietung eines Teils der Wohnung. Für die Untervermietung der gesamten Wohnung haben Sie in der Regel keinen Rechtsanspruch auf Erlaubnis, der Vermieter kann hier freier entscheiden.
Wann darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern?
Auch wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verweigern, wenn:
in der Person des Untermieters ein **wichtiger Grund** vorliegt (z.B. wenn bekannt ist, dass dieser den Hausfrieden stören wird).
die Wohnung dadurch **übermäßig belegt** würde.
dem Vermieter die Untervermietung aus **sonstigen Gründen nicht zugemutet** werden kann (z.B. wenn dadurch bauliche Veränderungen notwendig würden).
Bei der Untervermietung der **gesamten Wohnung** kann der Vermieter die Erlaubnis auch ohne diese speziellen Gründe verweigern.
Mietzuschlag bei Untervermietung
Wenn dem Vermieter die Untervermietung ansonsten zuzumuten wäre, er aber einen wichtigen Grund zur Verweigerung hätte (z.B. Überbelegung wäre knapp erreicht), kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass Sie einer angemessenen Mieterhöhung (Untermietzuschlag) zustimmen (§ 553 Abs. 2 BGB).
Wie beantrage ich die Erlaubnis zur Untervermietung?
Stellen Sie einen **schriftlichen Antrag** bei Ihrem Vermieter. Dieser sollte enthalten:
Ihre Daten und die Daten der Mietwohnung.
Die Angabe, welchen **Teil der Wohnung** Sie untervermieten möchten (z.B. "das Zimmer mit X qm zur Gartenseite").
Den **Namen und ggf. weitere Angaben zur Person des gewünschten Untermieters** (der Vermieter darf diese Informationen verlangen, um zu prüfen, ob Gründe gegen die Person sprechen).
Eine **Darlegung Ihres berechtigten Interesses** an der Untervermietung.
Wichtig: Beginnen Sie mit der Untervermietung erst, nachdem Sie die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters erhalten haben!
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Checkliste – Untervermietung: Erlaubnis & Rechte
Fallbeispiele
Kurz und anonymisierte Praxisfälle zeigen typische Abläufe, Herausforderungen und Lösungswege. Diese Beispiele dienen der Orientierung — jeder Fall ist vereinfacht dargestellt.
Beispiel 1 – Jobwechsel ins Ausland: Untervermietung erlaubt
Ausgangslage: Herr Bauer, 35, bekommt Jobangebot in der Schweiz für 1 Jahr. Seine 2-Zimmer-Wohnung kostet 800 €. "Ich kann die doch nicht leer stehen lassen!"
Problem: Mietvertrag sagt: "Vermietung nur mit Erlaubnis des Vermieters." Er traut sich nicht zu fragen.
Maßnahme: Schriftliche Anfrage an Vermieter: "Ich wechsle beruflich für 1 Jahr ins Ausland. Darf ich die Wohnung untervermieten? Untermieter: Angestellter, stabiles Einkommen 3.000 €."
Ergebnis: Vermieter erlaubt es. Bauer vermietet an Kollegen, verdient 100 € Gewinn monatlich (800 €, kostet ihn aber nur 700 € Hauptmiete). Nach 1 Jahr: Auszug, alles glatt.
Beispiel 2 – Vermieter sagt nein, aber Klage gewinnt
Ausgangslage: Frau Schmidt, 48, lebt allein in 3-Zimmer-Wohnung. Sie will aus gesundheitlichen Gründen zurück zu ihrer Familie (400 km weg). "Darf ich ein Zimmer untervermieten?"
Problem: Vermieter sagt: "Nein, das mag ich nicht." Keine Begründung, nur Ablehnung.
Maßnahme: Mieterbund-Anwalt: "Die Ablehnung ist willkürlich – es gibt keinen berechtigten Grund." Klage: Untervermietung ist "billig und vernünftig".
Ergebnis: Gericht gibt Schmidt Recht. Vermieter muss Untervermietung eines Zimmers erlauben. Schmidt vermietet, erhält 400 € Miete, zahlt selbst 800 € (nur 400 € Eigenleistung).
Hinweis: Schriftliche Erlaubnis ist Muss! Gültige Gründe nennen (Job, Studium, Familie). Untermietvertrag + separate Kaution. Bei Ablehnung: Klage möglich!
Was tun, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?
Wenn Sie einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben (insbesondere bei teilweiser Untervermietung und berechtigtem Interesse), der Vermieter diese aber unberechtigt verweigert, können Sie Ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen (Klage auf Erteilung der Erlaubnis). In bestimmten Fällen kann eine unberechtigte Verweigerung auch ein Sonderkündigungsrecht für Sie begründen.
Holen Sie in solchen Fällen unbedingt Rechtsrat bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht ein.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ich meine Wohnung einfach so untervermieten?
Nein. Für eine Untervermietung benötigen Sie grundsätzlich immer die Erlaubnis Ihres Vermieters. Untervermietung ohne Erlaubnis ist unzulässig und kann eine Kündigung Ihres Mietverhältnisses zur Folge haben.
Wann habe ich einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters?
Einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis haben Sie, wenn Sie nur einen Teil der Wohnung untervermieten möchten und ein 'berechtigtes Interesse' daran haben, das erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Ein solches Interesse kann beispielsweise der Wunsch nach finanzieller Entlastung oder nach Gesellschaft sein.
Darf der Vermieter die Untervermietung ablehnen?
Ja, der Vermieter darf die Erlaubnis auch bei einem berechtigten Interesse ablehnen, wenn es in der Person des Untermieters einen wichtigen Grund gibt, die Wohnung überbelegt wäre oder die Untervermietung aus anderen, ihm unzumutbaren Gründen verweigert werden kann.