Untervermietung: Wann ist sie erlaubt und wie beantrage ich sie?

Möchten Sie einen Teil Ihrer Mietwohnung untervermieten, zum Beispiel um Kosten zu sparen, eine Wohngemeinschaft zu gründen oder weil Sie für längere Zeit abwesend sind? Eine Untervermietung ist nicht ohne Weiteres erlaubt, oft haben Sie aber einen Anspruch auf Erlaubnis durch Ihren Vermieter. Diese Seite klärt die wichtigsten Fragen.

Hinweis: Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Alle Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.

Was ist Untervermietung?

Untervermietung bedeutet, dass der Hauptmieter einen Teil oder die gesamte gemietete Wohnung einem Dritten (dem Untermieter) gegen Entgelt zum Gebrauch überlässt. Der Hauptmietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter bleibt dabei bestehen. Sie werden quasi selbst zum Vermieter für den Untermieter.

Man unterscheidet zwischen der Untervermietung eines Teils der Wohnung (z.B. ein Zimmer) und der Untervermietung der gesamten Wohnung.

Benötige ich immer die Erlaubnis des Vermieters?

Ja, grundsätzlich schon. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist eine Untervermietung in der Regel unzulässig und kann sogar ein Grund für eine Kündigung des Hauptmietvertrages sein (§ 540 BGB).

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme:

Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung (§ 553 Abs. 1 BGB)

Als Mieter:in haben Sie einen **Anspruch auf Erlaubnis** zur Untervermietung eines **Teils** Ihrer Wohnung, wenn:

• Sie ein **berechtigtes Interesse** an der Untervermietung haben, und
• dieses Interesse **nach Abschluss des Mietvertrages** entstanden ist.

Ein **berechtigtes Interesse** kann sowohl wirtschaftlicher als auch persönlicher Natur sein, zum Beispiel:

• Verringerung der Mietbelastung nach Auszug eines Mitbewohners oder bei finanziellen Schwierigkeiten.
• Wunsch nach Gesellschaft oder Bildung einer Wohngemeinschaft.
• Notwendigkeit, eine Pflegeperson aufzunehmen.
• Längere Abwesenheit (z.B. Auslandsaufenthalt), um die Wohnung nicht leer stehen zu lassen und Kosten zu decken.

Wichtig: Der Anspruch besteht nur für die Untervermietung eines Teils der Wohnung. Für die Untervermietung der gesamten Wohnung haben Sie in der Regel keinen Rechtsanspruch auf Erlaubnis, der Vermieter kann hier freier entscheiden.

Wann darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern?

Auch wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verweigern, wenn:

• in der Person des Untermieters ein **wichtiger Grund** vorliegt (z.B. wenn bekannt ist, dass dieser den Hausfrieden stören wird).
• die Wohnung dadurch **übermäßig belegt** würde.
• dem Vermieter die Untervermietung aus **sonstigen Gründen nicht zugemutet** werden kann (z.B. wenn dadurch bauliche Veränderungen notwendig würden).

Bei der Untervermietung der **gesamten Wohnung** kann der Vermieter die Erlaubnis auch ohne diese speziellen Gründe verweigern.

Mietzuschlag bei Untervermietung

Wenn dem Vermieter die Untervermietung ansonsten zuzumuten wäre, er aber einen wichtigen Grund zur Verweigerung hätte (z.B. Überbelegung wäre knapp erreicht), kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass Sie einer angemessenen Mieterhöhung (Untermietzuschlag) zustimmen (§ 553 Abs. 2 BGB).

Wie beantrage ich die Erlaubnis zur Untervermietung?

Stellen Sie einen **schriftlichen Antrag** bei Ihrem Vermieter. Dieser sollte enthalten:

1. Ihre Daten und die Daten der Mietwohnung.
2. Die Angabe, welchen **Teil der Wohnung** Sie untervermieten möchten (z.B. "das Zimmer mit X qm zur Gartenseite").
3. Den **Namen und ggf. weitere Angaben zur Person des gewünschten Untermieters** (der Vermieter darf diese Informationen verlangen, um zu prüfen, ob Gründe gegen die Person sprechen).
4. Eine **Darlegung Ihres berechtigten Interesses** an der Untervermietung.
5. Den **geplanten Beginn** der Untervermietung.

Wichtig: Beginnen Sie mit der Untervermietung erst, nachdem Sie die schriftliche Erlaubnis Ihres Vermieters erhalten haben!

Was tun, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?

Wenn Sie einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben (insbesondere bei teilweiser Untervermietung und berechtigtem Interesse), der Vermieter diese aber unberechtigt verweigert, können Sie Ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen (Klage auf Erteilung der Erlaubnis). In bestimmten Fällen kann eine unberechtigte Verweigerung auch ein Sonderkündigungsrecht für Sie begründen.

Holen Sie in solchen Fällen unbedingt Rechtsrat bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht ein.