Schönheitsreparaturen: Wann Mieter renovieren müssen – und wann nicht
Der Streit um die Renovierung bei Auszug ist ein Klassiker im Mietrecht. Viele Mieter:innen greifen vorschnell zu Pinsel und Farbe, obwohl sie gar nicht müssten. Der Grund: Ein Großteil der Klauseln zu Schönheitsreparaturen in deutschen Mietverträgen ist unwirksam. Hier erfahren Sie, wann Sie eine Forderung Ihres Vermieters getrost zurückweisen können.
Hinweis: Dieses Tool ersetzt keine Rechtsberatung. Es dient der allgemeinen Unterstützung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.
Autor:Mieter-Lotse Team•Letzte Aktualisierung:
Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?
Das Gesetz definiert Schönheitsreparaturen eng. Es handelt sich um rein dekorative Arbeiten, um die Spuren der normalen Abnutzung zu beseitigen. Dazu gehören:
Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken von Wänden und Decken.
Das Streichen von Heizkörpern und Heizrohren.
Das Streichen von Innentüren sowie von Fenstern und Außentüren von innen.
Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören aufwändige Instandhaltungsarbeiten wie das Abschleifen von Parkett, die Erneuerung von Teppichböden, die Reparatur von Rissen im Putz oder das Streichen von Fenstern von außen. Solche Forderungen sind unzulässig!
Die häufigsten Gründe für unwirksame Renovierungsklauseln
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren viele gängige Mietvertragsklauseln gekippt. Ist auch nur ein Teil der Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht für den Mieter in der Regel komplett!
Grund 1: Starre Fristenpläne
Klauseln, die Ihnen vorschreiben, in festen Zeitabständen zu renovieren (z.B. "Küche alle 3 Jahre", "Wohn- und Schlafräume spätestens alle 5 Jahre"), sind fast immer unwirksam. Eine Renovierungspflicht hängt immer vom tatsächlichen Zustand der Wohnung ab, nicht von einem starren Kalender.
Grund 2: Unrenoviert übernommene Wohnung
Dies ist ein entscheidender Punkt: Haben Sie die Wohnung bei Einzug in einem unrenovierten Zustand übernommen, ohne dafür einen angemessenen finanziellen Ausgleich vom Vermieter zu erhalten, sind Sie laut BGH nicht verpflichtet, bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sie müssen die Wohnung nicht in einem besseren Zustand zurückgeben, als Sie sie empfangen haben.
Grund 3: Ungültige Endrenovierungsklausel
Klauseln, die Sie verpflichten, die Wohnung bei Auszug unabhängig von der Mietdauer oder dem tatsächlichen Zustand zu renovieren, sind unwirksam. Eine Renovierung ist nur dann geschuldet, wenn sie auch tatsächlich erforderlich ist.
Grund 4: Zu weitreichende Vorgaben
Verpflichtet der Mietvertrag Sie zu mehr als den oben definierten Schönheitsreparaturen (z.B. das Abschleifen von Böden), ist die gesamte Klausel meist ungültig. Auch starre Farbvorgaben (z.B. "alle Wände weiß streichen") können zur Unwirksamkeit führen.
Forderung des Vermieters erhalten? So reagieren Sie.
Mietvertrag prüfen: Schauen Sie sich die Klausel zu den Schönheitsreparaturen genau an. Vergleichen Sie sie mit den oben genannten Gründen für Unwirksamkeit.
Forderung schriftlich zurückweisen: Ignorieren Sie das Schreiben des Vermieters nicht. Wenn Sie überzeugt sind, nicht renovieren zu müssen, teilen Sie ihm das schriftlich mit und begründen Sie es.
Kaution im Blick behalten: Ihr Schreiben ist der erste wichtige Schritt, um zu verhindern, dass der Vermieter die Kosten für eine Renovierung später unrechtmäßig von Ihrer Kaution einbehält.
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Beispiel 1 – "Mieter muss renovieren": Klausel ungültig
Ausgangslage: Herr Lange, 55, zieht aus. Im Mietvertrag steht klein: "Schönheitsreparaturen sind Mieter-Aufgabe." Vermieter fordert: "Alle Wände streichen, sonst Kaution weg!"
Problem: "Das steht im Vertrag, muss ich das machen?" Die Wohnung ist aber 12 Jahre nicht gestrichen worden – da ist Normalverschleiß dahinter.
Maßnahme: Mieterbund prüft: "Pauschal-Klauseln sind oft unwirksam! Besonders wenn alte Renovierung schuld ist." Schreiben an Vermieter: "Klausel ist nicht durchzusetzen. Normalverschleiß muss Vermieter tragen."
Ergebnis: Vermieter muss selbst streichen. Lange spart 1.500 € (Maler-Kosten). Kaution kommt zurück. "Das Mieterbund-Anruf war Gold wert!"
Beispiel 2 – Riss in der Wand: Vermieter-Pflicht, nicht Mieter!
Ausgangslage: Frau König, 60, lebt 8 Jahre in der Wohnung. Ein Riss entsteht in der Wand (baubedingt). Vermieter sagt: "Das ist Schönheitsreparatur, Sie müssen streichen!"
Problem: "Das ist doch ein echtes Problem, kein Kratzer!" Aber Vermieter besteht darauf.
Maßnahme: Mieterbund-Anwalt: "Risse sind Instandhaltungs-Mangel, nicht Schönheitsreparatur! Das muss der Vermieter reparieren und dann streichen."
Ergebnis: Vermieter muss Riss fachgerecht reparieren + streichen. König zahlt NICHTS. "Der Anwalt hat mir 2.000 € erspart."
Hinweis: Pauschal-Klauseln oft unwirksam! Risse, Lecks, defekte Elektrik = Vermieter. Kratzer, Macken = Mieter. Mieterbund vor Renovierung fragen!
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
In meinem Mietvertrag steht, ich muss renovieren. Ist das nicht bindend?
Nicht unbedingt. Viele Klauseln in Mietverträgen, insbesondere älteren, sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unwirksam. Wenn Ihre Klausel ungültig ist (z.B. wegen starrer Fristen), entfällt Ihre Renovierungspflicht komplett, auch wenn Sie den Vertrag unterschrieben haben.
Was mache ich, wenn ich die Wohnung unrenoviert übernommen habe?
Wenn Sie eine unrenovierte Wohnung bezogen haben und dafür keinen angemessenen Ausgleich vom Vermieter erhalten haben (was selten der Fall ist), sind Sie laut BGH grundsätzlich nicht verpflichtet, bei Auszug zu renovieren. Sie können die Wohnung im selben Zustand (abgesehen von Schäden) zurückgeben.
Was genau gehört zu den Schönheitsreparaturen?
Zu den Schönheitsreparaturen zählt nur das 'Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen'. Das Abschleifen von Parkett oder der Austausch von Teppichboden gehört nicht dazu.