Ein Schreiben zur Modernisierungsankündigung löst bei vielen Mieter:innen Sorgen aus – Baulärm, Schmutz, Stress und vor allem die Aussicht auf eine höhere Miete. Doch: Sie müssen nicht alles hinnehmen. Das Mietrecht schützt Sie mit klaren Fristen, Formvorgaben und der Möglichkeit, Widerspruch wegen Härtefall einzulegen.
Nicht jede Baumaßnahme darf auf die Miete umgelegt werden. Entscheidend ist, ob es sich um eine Modernisierung oder eine reine Instandhaltung handelt.
In der Praxis handelt es sich oft um eine Mischmaßnahme. Dann müssen die Kosten anteilig aufgeteilt werden – der Instandhaltungsanteil bleibt beim Vermieter.
Damit die Ankündigung wirksam ist, muss sie Ihnen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten zugehen und folgende Angaben enthalten (§ 555c BGB):
Wichtig: Fehlt eine dieser Angaben oder ist sie zu ungenau, ist die Modernisierungsankündigung formell unwirksam. Sie müssen die Arbeiten dann zunächst nicht dulden.
Auch bei wirksamer Ankündigung können Sie sich wehren, wenn die Maßnahme für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare Härte darstellt. Das gilt besonders bei:
Der Einwand muss schriftlich und innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung erfolgen. Danach verlieren Sie dieses Recht.
Der Vermieter darf 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Nicht abziehbare Posten wie Wartung, Schönheitsreparaturen oder Instandhaltung sind nicht umlagefähig. Außerdem darf die Miete innerhalb von sechs Jahren maximal um 3 €/m² steigen (2 €/m² bei niedrigen Ausgangsmieten).
Wenn Sie sich unsicher sind, ob die Maßnahme rechtmäßig ist oder die Ankündigung formfehlerhaft, sollten Sie sich unverzüglich beraten lassen. Mietervereine, Verbraucherzentralen und spezialisierte Fachanwälte können prüfen, ob Sie Widerspruch einlegen sollten oder ob die angekündigte Mieterhöhung korrekt berechnet ist.
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Grundsätzlich ja – es besteht eine Duldungspflicht. Liegt jedoch ein fristgerechter Härteeinwand oder ein formeller Mangel der Ankündigung vor, darf der Zutritt verweigert werden, bis eine gerichtliche Entscheidung vorliegt.
Bis zu 8 % der umlagefähigen Kosten, gedeckelt durch die Kappungsgrenze von 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren (bzw. 2 €/m² bei günstigen Wohnungen).
Instandhaltung: Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands – Kosten trägt der Vermieter. Modernisierung: Verbesserung oder Energieeinsparung – anteilige Umlage erlaubt.
Sie müssen die Maßnahme grundsätzlich dulden, dürfen aber für die Dauer der Bauarbeiten die Miete mindern.
Immer dann, wenn Sie durch die Modernisierung oder die Mieterhöhung unzumutbar belastet würden – etwa finanziell, gesundheitlich oder familiär.