Modernisierungsankündigung erhalten? Ihre Rechte und Pflichten als Mieter:in

Q: Muss ich Handwerker für die Modernisierung in meine Wohnung lassen?

Grundsätzlich besteht eine Duldungspflicht für Modernisierungen (§ 555d BGB). Wenn Sie jedoch rechtzeitig Widerspruch eingelegt haben – etwa wegen finanzieller oder persönlicher Härte – und der Vermieter dem nicht zustimmt, müssen Sie den Zutritt zunächst nicht gewähren. Der Vermieter müsste dann vor Gericht eine Duldungsklage erheben.

Q: Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer Modernisierung sein?

Nach § 559 BGB darf der Vermieter 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Kosten für Instandhaltung oder Reparaturen müssen abgezogen werden. Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete um höchstens 3 €/m² – bzw. 2 €/m² bei einer Ausgangsmiete unter 7 €/m² – erhöhen.

Q: Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung?

Instandhaltung dient der Erhaltung des ursprünglichen Zustands, z. B. das Austauschen einer defekten Heizung. Diese Kosten trägt allein der Vermieter. Eine Modernisierung verbessert die Wohnung oder spart nachhaltig Energie – etwa durch neue Wärmeschutzfenster, den Einbau eines Aufzugs oder den Anbau eines Balkons. Nur diese Kosten darf der Vermieter anteilig auf die Miete umlegen.

Q: Was gilt bei energetischer Modernisierung?

Energetische Modernisierungen wie Wärmedämmung, neue Heizungen oder Fenster müssen Mieter grundsätzlich dulden, da sie der Energieeinsparung dienen (§ 555b Nr. 1 BGB). Für die Dauer der Bauarbeiten dürfen Sie jedoch wegen eingeschränkter Nutzbarkeit eine Mietminderung vornehmen.

Q: Wann lohnt sich ein Härteeinwand?

Ein Härteeinwand lohnt sich immer dann, wenn die Modernisierung für Sie unzumutbar wäre – etwa aus finanziellen Gründen, bei Krankheit, hohem Alter oder wenn die Arbeiten unverhältnismäßig belastend sind. Der Einwand muss schriftlich und innerhalb eines Monats nach Zugang der Ankündigung erfolgen.

Ein Schreiben zur Modernisierungsankündigung löst bei vielen Mieter:innen Sorgen aus – Baulärm, Schmutz, Stress und vor allem die Aussicht auf eine höhere Miete. Doch: Sie müssen nicht alles hinnehmen. Das Mietrecht schützt Sie mit klaren Fristen, Formvorgaben und der Möglichkeit, Widerspruch wegen Härtefall einzulegen.

Hinweis: Dieses Tool ersetzt keine Rechtsberatung. Es dient der allgemeinen Unterstützung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.

Autor: Mieter-Lotse Team • Letzte Aktualisierung:

Modernisierung oder Instandhaltung – der entscheidende Unterschied

Nicht jede Baumaßnahme darf auf die Miete umgelegt werden. Entscheidend ist, ob es sich um eine Modernisierung oder eine reine Instandhaltung handelt.

Instandhaltung: Der Vermieter beseitigt nur einen Mangel – z. B. defekte Fenster, ein kaputtes Dach oder eine alte Heizung, die ersetzt wird. Diese Kosten sind nicht umlagefähig.
Modernisierung: Die Maßnahme verbessert dauerhaft den Wohnwert, spart Energie oder schafft neuen Wohnraum – z. B. durch eine bessere Dämmung, den Anbau eines Balkons oder neue Heiztechnik. Nur hier darf der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen.

In der Praxis handelt es sich oft um eine Mischmaßnahme. Dann müssen die Kosten anteilig aufgeteilt werden – der Instandhaltungsanteil bleibt beim Vermieter.

Formelle Anforderungen an die Modernisierungsankündigung

Damit die Ankündigung wirksam ist, muss sie Ihnen mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten zugehen und folgende Angaben enthalten (§ 555c BGB):

Art, Umfang und Beginn der geplanten Maßnahmen
Voraussichtliche Dauer der Arbeiten
Zu erwartende Mieterhöhung und künftige Betriebskosten
Hinweis auf das Recht zum Härteeinwand (§ 555d BGB)

Wichtig: Fehlt eine dieser Angaben oder ist sie zu ungenau, ist die Modernisierungsankündigung formell unwirksam. Sie müssen die Arbeiten dann zunächst nicht dulden.

Ihr wichtigstes Recht: Der Härteeinwand (§ 555d BGB)

Auch bei wirksamer Ankündigung können Sie sich wehren, wenn die Maßnahme für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare Härte darstellt. Das gilt besonders bei:

Finanzieller Überforderung: Wenn die neue Miete Ihren Lebensunterhalt gefährdet.
Gesundheitlicher oder familiärer Belastung: z. B. bei Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder kleinen Kindern.
Unverhältnismäßiger Beeinträchtigung: etwa durch langanhaltenden Lärm, Staub oder fehlende Nutzung der Wohnung.

Der Einwand muss schriftlich und innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung erfolgen. Danach verlieren Sie dieses Recht.

Widerspruch richtig einlegen

Frist beachten: Spätestens bis zum Ablauf des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung muss Ihr Widerspruch beim Vermieter sein.
Schriftlich und nachweisbar: Senden Sie ihn per Einwurf-Einschreiben oder übergeben Sie ihn gegen Empfangsbestätigung.
Begründung nicht vergessen: Legen Sie dar, ob formelle Mängel bestehen oder ein Härtefall vorliegt. Bei finanzieller Härte: Fügen Sie Nachweise über Ihre Einkünfte und Ausgaben bei.

Nach der Modernisierung: Wie stark darf die Miete steigen?

Der Vermieter darf 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Nicht abziehbare Posten wie Wartung, Schönheitsreparaturen oder Instandhaltung sind nicht umlagefähig. Außerdem darf die Miete innerhalb von sechs Jahren maximal um 3 €/m² steigen (2 €/m² bei niedrigen Ausgangsmieten).

Ihre Handlungsmöglichkeiten

Wenn Sie sich unsicher sind, ob die Maßnahme rechtmäßig ist oder die Ankündigung formfehlerhaft, sollten Sie sich unverzüglich beraten lassen. Mietervereine, Verbraucherzentralen und spezialisierte Fachanwälte können prüfen, ob Sie Widerspruch einlegen sollten oder ob die angekündigte Mieterhöhung korrekt berechnet ist.

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Checkliste – Widerspruch gegen Modernisierung & Mieterhöhung

Modernisierungsmitteilung prüfen: Was wird modernisiert? (neue Heizung, Fenster, Elektrik, Dämmung)
Ankündigungsfrist prüfen: Normal 3 Monate vor Beginn (§ 554 BGB) – ist diese eingehalten?
Mieterhöhung berechnen: Max. 8% der Modernisierungskosten pro Jahr (über 8 Jahre verteilt)
Kostenvoranschlag verlangen: "Bitte senden Sie detailliertes Kostenvoranschlag + Bauplan" (Einschreiben)
Härtefall prüfen: Sind Sie Rentner, chronisch krank, Familie mit Kindern? Dann Sozialklausel §574 BGB!
Energieeinsparungen berechnen: Bei Energiespar-Maßnahmen können Sie bis 50% der Ersparnis einbehalten
Schriftlicher Widerspruch: "Ich widerspreche der Modernisierung/Mieterhöhung. Gründe: [Härtefall/falsche Berechnung]" (Einschreiben)
Gerichtliche Klärung: Bei nicht einigter Widerspruch Kündigungsschutzklage einreichen

Fallbeispiele

Kurz und anonymisierte Praxisfälle zeigen typische Abläufe, Herausforderungen und Lösungswege. Diese Beispiele dienen der Orientierung — jeder Fall ist vereinfacht dargestellt.

Beispiel 1 – Neue Fenster, 80 € Mieterhöhung für Rentner

Ausgangslage: Frau Weber, 78, Rentnerin, erhält Modernisierungsmitteilung: "Neue Fenster 80.000 € für ganzes Haus. Ihre Mieterhöhung: +80 €/Monat für 8 Jahre."

Problem: "Meine Rente ist 1.200 €. 80 € mehr kann ich nicht leisten!" Sie überlebt gerade noch.

Maßnahme: Mieterbund prüft: Kostenumlage ist korrekt (8% von 10.000 € = 800 € ÷ 120 Monate = 6,67 € pro Wohnung). ABER: Sozialklausel §574 BGB greift! "Härtefall: Rentnerin, niedriges Einkommen, Lebensunterhalt gefährdet."

Ergebnis: Gericht erlaubt Modernisierung, aber reduziert Mieterhöhung auf +40 € wegen Sozialklausel. "Das ist fair und leistbar", atmet Weber auf.

Beispiel 2 – Energiesparen: Familie behält 50% der Ersparnis

Ausgangslage: Familie Müller mit 2 Kindern. Modernisierung: Wärmeisolation 50.000 €. Heizkosten sinken von 1.200 € auf 900 € pro Jahr (Einsparung: 300 €).

Problem: "Die Modernisierung kostet 10 € mehr monatlich, aber wir sparen 25 € in Nebenkosten. Das geht auf!"

Maßnahme: Mieterbund erklärt: "Ihr könnt bis 50% der Energieeinsparung behalten!" Berechnung: 300 € ÷ 2 = 150 € Gutschrift pro Jahr. 50 % der Mieterhöhung (10 € monatlich = 120 € pro Jahr) werden durch die 150 € Einsparung kompensiert.

Ergebnis: Effektive Mieterhöhung: nur ~3 € monatlich, nicht 10 €. Familie zahlt weniger Nebenkosten insgesamt. "Das ist eine echte Verbesserung!"

Hinweis: Sozialklausel §574 BGB schützt Rentner, Kranke, Familien! Max. 8% Umlage pro Jahr. Energieeinsparungen = 50% Gutschrift! Immer widersprechen!

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Muss ich Handwerker für die Modernisierung in meine Wohnung lassen?

Grundsätzlich ja – es besteht eine Duldungspflicht. Liegt jedoch ein fristgerechter Härteeinwand oder ein formeller Mangel der Ankündigung vor, darf der Zutritt verweigert werden, bis eine gerichtliche Entscheidung vorliegt.

Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer Modernisierung sein?

Bis zu 8 % der umlagefähigen Kosten, gedeckelt durch die Kappungsgrenze von 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren (bzw. 2 €/m² bei günstigen Wohnungen).

Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung?

Instandhaltung: Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands – Kosten trägt der Vermieter. Modernisierung: Verbesserung oder Energieeinsparung – anteilige Umlage erlaubt.

Was gilt bei energetischer Modernisierung?

Sie müssen die Maßnahme grundsätzlich dulden, dürfen aber für die Dauer der Bauarbeiten die Miete mindern.

Wann lohnt sich ein Härteeinwand?

Immer dann, wenn Sie durch die Modernisierung oder die Mieterhöhung unzumutbar belastet würden – etwa finanziell, gesundheitlich oder familiär.

Quellen & weiterführende Links

Zuletzt geprüft: 02.01.2026