Was ist die 'ortsübliche Vergleichsmiete' und wie finde ich sie heraus?

Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt, was in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen in Ihrer Gemeinde gezahlt wurde. Grundlage sind Art, Größe, Ausstattung, Lage und Zustand der Wohnung. Den genauen Wert finden Sie im qualifizierten Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde – meist online abrufbar.

Was passiert, wenn der Vermieter nicht auf meine Rüge reagiert?

Reagiert der Vermieter nicht oder lehnt er Ihre Rüge ab, können Sie die Miete ab dem Folgemonat selbstständig auf das zulässige Maß senken und zu viel gezahlte Beträge einbehalten. Lassen Sie sich in diesem Fall vom Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht unterstützen.

Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierten Wohnungen?

Ja, grundsätzlich schon. Allerdings dürfen Vermieter für die Möblierung einen Aufschlag verlangen. Die Höhe dieses Zuschlags ist gesetzlich nicht festgelegt, sollte aber im Verhältnis zum tatsächlichen Wert der Möbel stehen. Bei überzogenen Aufschlägen kann die Mietpreisbremse auch hier greifen.

Die Mietpreisbremse: Zu hohe Miete prüfen, Rüge schreiben, Geld zurückholen

Q: Woher weiß ich, ob in meiner Stadt die Mietpreisbremse gilt?

Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit 'angespanntem Wohnungsmarkt', die von den jeweiligen Bundesländern durch Verordnung bestimmt wurden. Eine aktuelle Übersicht finden Sie auf den Webseiten der Landesregierungen oder bei Ihrem örtlichen Mieterverein. Alternativ können Sie einfach nach 'Mietpreisbremse + Ihre Stadt' suchen.

Q: Ab wann kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Eine Rückforderung ist erst ab dem Monat möglich, in dem Ihre formelle Rüge beim Vermieter eingeht. Für die Zeit davor können Sie zu viel gezahlte Miete nur verlangen, wenn Sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn gerügt haben. Daher sollten Sie die Rüge so früh wie möglich einreichen.

Q: Mein Vermieter sagt, die Vormiete war schon so hoch. Gilt die Mietpreisbremse trotzdem?

Wenn die Vormiete bereits oberhalb der zulässigen Grenze lag, darf der Vermieter diese Miete grundsätzlich auch Ihnen berechnen. Allerdings muss er Sie vor Vertragsabschluss schriftlich über diese Vormiete informieren. Fordern Sie ihn dazu auf, Ihnen die konkrete Höhe der Vormiete nachzuweisen.

Die Mietpreisbremse schützt Mieterinnen und Mieter vor überhöhten Mieten bei Neuvermietungen. Wenn Ihre Miete über der gesetzlich zulässigen Grenze liegt, können Sie sich wehren und Geld zurückfordern. Entscheidend ist eine formelle Rüge – nur damit setzen Sie Ihr Recht durch.

Hinweis: Dieses Tool ersetzt keine Rechtsberatung. Es dient der allgemeinen Unterstützung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.

Autor: Mieter-Lotse Team • Letzte Aktualisierung:

Was regelt die Mietpreisbremse?

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ziel ist es, übermäßige Mietsteigerungen zu verhindern und bezahlbaren Wohnraum zu sichern.

Die Regelung gilt nur in Städten und Gemeinden, die von den Bundesländern per Verordnung bestimmt wurden.
Sie betrifft ausschließlich Neu- und Wiedervermietungen, nicht laufende Mietverhältnisse.
Für Neubauten (Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014) gilt die Mietpreisbremse nicht.

Wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Es gibt einige gesetzlich geregelte Fälle, in denen die Mietpreisbremse nicht gilt:

Neubauten: Erstvermietungen nach dem 1. Oktober 2014 sind ausgenommen.
Umfassende Modernisierung: Wurde die Wohnung so stark modernisiert, dass sie einem Neubau gleichkommt, entfällt die Bremse.
Vormiete über der Grenze: War die Miete des Vormieters bereits höher als erlaubt, darf diese beibehalten werden – allerdings nur mit schriftlichem Nachweis.

So prüfen Sie Ihre Miete in 3 Schritten

1. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Nutzen Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. Dort werden Wohnungen nach Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung bewertet. Viele Städte bieten Online-Mietspiegelrechner an.

2. Zulässige Miete berechnen

Die maximal erlaubte Miete liegt 10 % über der Vergleichsmiete. Beispiel: Liegt der Mietspiegelwert bei 10,00 €/m², darf Ihr Vermieter höchstens 11,00 €/m² verlangen.

3. Formelle Rüge an den Vermieter senden

Ohne Rüge keine Rückzahlung! Sie müssen den Verstoß schriftlich und begründet rügen. Nur ab dem Zeitpunkt des Zugangs beim Vermieter können Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern und Ihre Miete senken.

Eine rechtssichere Rüge formulieren

Ihre Rüge sollte sachlich, klar und mit Bezug auf den Mietspiegel formuliert sein. Beschreiben Sie, warum Ihre Miete überhöht ist, und fügen Sie eine Berechnung der zulässigen Miete bei. Unser Generator erstellt automatisch ein vollständiges, formelles Schreiben, das Sie nur noch an Ihren Vermieter schicken müssen.

Zum Generator: Rüge zur Mietpreisbremse

Was passiert nach der Rüge?

Ihr Vermieter kann auf Ihre Rüge reagieren, indem er die Miete senkt oder begründet, warum er sie für zulässig hält (z. B. wegen Vormiete oder Modernisierung). Prüfen Sie die Antwort genau – oder lassen Sie sie durch den Mieterverein oder eine Beratungsstelle kontrollieren.

Ihr Vorteil: Geld zurück und Miete dauerhaft senken

Wenn Ihre Rüge berechtigt ist, müssen Sie künftig nur die zulässige Miete zahlen. Bereits zu viel gezahlte Beträge ab dem Zeitpunkt der Rüge können Sie zurückfordern. In vielen Fällen summiert sich das auf mehrere Hundert Euro pro Jahr.

Checkliste – Mietpreisbremse: Zu hohe Miete zurückfordern

Bundesland & Region prüfen: Ist Ihre Region als Gebiet der Mietpreisbremse ausgewiesen?
Mietvertrag-Datum prüfen: Gilt die Bremse für Verträge, die nach dem regionalen Stichtag geschlossen wurden?
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Basis ist der qualifizierte Mietspiegel (oder Gutachten/Datenbanken).
Regel prüfen: Miete darf max. **110%** der ortsüblichen Vergleichsmiete sein (10% über ortsüblich).
Ihre Miete berechnen: Ist Ihre aktuelle Nettokaltmiete > 110% der Vergleichsmiete? Dann zu hoch!
Schriftlich Bremsen-Verstoß rügen: "Ihre Miete von [X€] überschreitet die Mietpreisbremse. Zulässig: max. [Y€] (110% von Vergleichsmiete [Z€])"
**Rückzahlung fordern:** Fordern Sie Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete **ab Beginn des Mietverhältnisses** (Einschreiben).
Zinsen berechnen: 5% p.a. über Basiszinssatz auf zu viel gezahlte Beträge (§ 288 BGB).
Bei Weigerung: Klage vor Amtsgericht einreichen oder Mieterbund/Anwalt konsultieren.

Fallbeispiele

Kurz und anonymisierte Praxisfälle zeigen typische Abläufe, Herausforderungen und Lösungswege. Diese Beispiele dienen der Orientierung — jeder Fall ist vereinfacht dargestellt.

Beispiel 1 – 850 € statt 715 €: Mietpreisbremse-Verstoß

Ausgangslage: Herr Meier, 40, lebt in Berlin seit 2 Jahren. Miete: 850 €. Er recherchiert die Vergleichsmiete: 650 €.

Problem: Die zulässige Miete beträgt max. 110% von 650 €, also **715 €**. Seine 850 € sind **135 € zu hoch**.

Maßnahme: Er schreibt dem Vermieter: "Ihre Miete verstößt gegen Mietpreisbremse. Zulässig: 715 €. Ich fordere Rückzahlung der Überzahlung von **135 €/Monat** rückwirkend seit Mietbeginn (24 Monate = 3.240 €) + Zinsen."

Ergebnis: Vermieter kapituliert. Zahlt 3.240 € (mit Zinsen). Künftige Miete: 715 €. Meier spart 135 € monatlich!

Beispiel 2 – Mieterhöhung gestoppt bei 110%-Grenze

Ausgangslage: Frau König, 55, zahlt 600 €. Sie soll auf 810 € erhöht werden. Sie recherchiert: Vergleichsmiete 650 €.

Problem: Die Mieterhöhung verstößt gegen die Mietpreisbremse, da die zulässige Höchstmiete bei **715 €** (110% von 650 €) liegt.

Maßnahme: Einspruch gegen Erhöhung: "Mietpreisbremse verletzt. Max. 715 € zulässig. Ich zahle ab 01.01. nur 715 €."

Ergebnis: Die Mieterhöhung wird auf **715 €** reduziert. König spart 95 € (810 € - 715 €) monatlich im Vergleich zur Forderung des Vermieters!

Hinweis: Zulässige Miete = **110%** der Vergleichsmiete! Rückforderung der Überzahlung ist **rückwirkend** ab Mietbeginn möglich. Immer schriftlich rügen!

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Woher weiß ich, ob in meiner Stadt die Mietpreisbremse gilt?

Überprüfen Sie die aktuelle Landesverordnung oder fragen Sie beim Mieterverein nach. Viele Städte veröffentlichen online Listen mit betroffenen Gebieten.

Ab wann kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Ab dem Monat, in dem Ihre Rüge beim Vermieter eingeht. Rückwirkend ist das nur in engen Grenzen möglich – daher schnell handeln!

Was ist die 'ortsübliche Vergleichsmiete'?

Sie basiert auf dem Mietspiegel Ihrer Stadt und berücksichtigt Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung vergleichbarer Wohnungen.

Mein Vermieter sagt, die Vormiete war schon so hoch. Gilt die Mietpreisbremse trotzdem?

Nur wenn er die Höhe der Vormiete nachweisen kann – andernfalls greift die Mietpreisbremse auch hier.

Was passiert, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Dann können Sie die Miete eigenständig absenken und Beträge zurückfordern. Lassen Sie sich dabei beraten.

Gilt die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen?

Ja, grundsätzlich schon – aber mit zulässigem Möblierungszuschlag. Überhöhte Zuschläge sind angreifbar.

Quellen & weiterführende Links

Zuletzt geprüft: 02.01.2026