Mieterhöhung erhalten? Das sind Ihre Rechte!
Eine Mieterhöhung ist für Mieter:innen oft unerfreulich. Doch nicht jede Erhöhung ist zulässig. Der Vermieter muss sich an strenge gesetzliche Vorgaben halten. Diese Seite informiert Sie über die häufigsten Arten von Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis und Ihre Möglichkeiten, diese zu prüfen und ggf. darauf zu reagieren.
Hinweis: Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Alle Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.
Arten von Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis
Grundsätzlich kann die Miete im laufenden Mietverhältnis nicht beliebig erhöht werden. Die häufigsten rechtlichen Grundlagen sind:
- Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB): Die häufigste Form. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist.
- Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB): Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, Energie einsparen oder neuen Wohnraum schaffen, kann er einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen (aktuell 8%).
- Staffelmiete (§ 557a BGB): Die Miete erhöht sich automatisch zu vertraglich festgelegten Zeitpunkten um einen bestimmten Betrag. Andere Erhöhungen sind dann meist ausgeschlossen.
- Indexmiete (§ 557b BGB): Die Miete wird an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt und kann jährlich angepasst werden.
Wir konzentrieren uns hier primär auf die **Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete**, da diese am häufigsten zu Fragen führt.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Damit eine solche Mieterhöhung wirksam ist, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Schriftform und Begründung: Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich (Textform genügt, z.B. E-Mail mit Unterschriftsscan) erfolgen und begründet werden. Die Begründung erfolgt meist durch:
- Verweis auf einen aktuellen **Mietspiegel** (qualifizierter oder einfacher).
- Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten **Sachverständigen**.
- Nennung von mindestens **drei Vergleichswohnungen** mit Adresse, Stockwerk, Größe und Mietpreis.
- Jahressperrfrist:** Die Miete muss zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens einem Jahr unverändert sein. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
- Kappungsgrenze:** Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze durch Landesverordnung auf 15 Prozent reduziert sein (prüfen Sie die Regelung für Ihren Wohnort!).
- Zustimmung des Mieters:** Der Vermieter verlangt die Zustimmung zur Mieterhöhung. Als Mieter:in haben Sie eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens.
Was sollten Sie bei einem Mieterhöhungsverlangen prüfen?
- Formelle Korrektheit: Ist das Schreiben in Textform? Ist es klar als Mieterhöhungsverlangen zu erkennen? Ist es korrekt adressiert und vom richtigen Absender?
- Begründung: Ist die Erhöhung ausreichend begründet (Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen)? Sind die genannten Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr)?
- Jahressperrfrist eingehalten?
- Kappungsgrenze eingehalten?
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Entspricht die neue geforderte Miete tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage? Hier hilft der (qualifizierte) Mietspiegel Ihrer Stadt oder Gemeinde.
Tipp: Viele Städte und Gemeinden stellen Mietspiegel online zur Verfügung oder diese sind über Mietervereine erhältlich.
Zustimmung oder Widerspruch zur Mieterhöhung
Nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens haben Sie eine Überlegungsfrist. Sie können:
- Zustimmen: Wenn die Erhöhung formell korrekt und in der Höhe berechtigt ist. Die Zustimmung kann auch stillschweigend durch Zahlung der erhöhten Miete erfolgen, ist aber schriftlich klarer.
- Teilweise zustimmen: Wenn nur ein Teil der Erhöhung berechtigt ist.
- Die Zustimmung verweigern (Widersprechen): Wenn die Erhöhung formell fehlerhaft oder in der Höhe unberechtigt ist. Teilen Sie dem Vermieter Ihre Gründe schriftlich mit.
Wenn Sie nicht oder nur teilweise zustimmen, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf Ihrer Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung beim zuständigen Amtsgericht erheben.
Wichtige Hinweise
- Bewahren Sie alle Schreiben im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung sorgfältig auf.
- Achten Sie auf Fristen!
- Bei Unsicherheiten oder komplexen Fällen (z.B. bei Modernisierungsmieterhöhungen) ist eine Beratung durch einen Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht dringend zu empfehlen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Die häufigsten Gründe sind die Anpassung an die **ortsübliche Vergleichsmiete** oder die Umlage von Kosten nach einer **Modernisierung**. Bei Staffelmiet- oder Indexmietverträgen erhöhen sich die Mieten automatisch, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde.
Wie hoch darf die Miete maximal steigen?
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als **20 Prozent** steigen (die sogenannte **Kappungsgrenze**). In Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze sogar auf **15 Prozent** gesenkt werden.
Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?
Ja, der Vermieter verlangt Ihre Zustimmung zu der Mieterhöhung. Sie haben eine **Überlegungsfrist** bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens. Sie können zustimmen, teilweise zustimmen oder die Zustimmung verweigern.
Was passiert, wenn ich nicht zustimme?
Wenn Sie nicht oder nur teilweise zustimmen, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung vor Gericht erheben. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Mieterhöhung **alle gesetzlichen Anforderungen** erfüllt und berechtigt ist.