Mängel in der Mietwohnung? So zeigen Sie es richtig an!
Schimmel im Bad, eine defekte Heizung im Winter oder undichte Fenster – Mängel in der Mietwohnung sind ärgerlich und können die Lebensqualität stark beeinträchtigen. Als Mieter:in haben Sie Rechte, aber auch Pflichten. Diese Seite erklärt Ihnen, was ein Mangel ist und wie Sie ihn korrekt bei Ihrem Vermieter anzeigen.
Hinweis: Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Alle Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.
Autor:Mieter-Lotse Team•Letzte Aktualisierung:
Was ist ein Mangel in der Mietwohnung?
Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und dadurch die sogenannte **Gebrauchstauglichkeit** der Wohnung beeinträchtigt ist. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (Instandhaltungspflicht, § 535 Abs. 1 BGB).
Beispiele für Mängel können sein:
Schimmelbefall
Defekte Heizung oder Warmwasserversorgung
Undichte Fenster oder Türen
Feuchtigkeitsschäden
Lärmbelästigung (z.B. durch Nachbarn oder Gewerbe, wenn der Vermieter Abhilfe schaffen kann)
Defekte Elektroinstallationen oder Sanitäranlagen
Ungezieferbefall
Keine Mängel sind in der Regel normale Abnutzungserscheinungen oder geringfügige Beeinträchtigungen, die den Gebrauch der Wohnung kaum mindern.
Ihre Pflicht als Mieter: Mängel unverzüglich anzeigen!
Als Mieter:in haben Sie die Pflicht, Ihrem Vermieter Mängel an der Wohnung **unverzüglich** mitzuteilen (Anzeigepflicht, § 536c BGB). Dies ist wichtig, damit der Vermieter die Möglichkeit hat, den Mangel zu beheben und um eventuelle Folgeschäden zu vermeiden. Unterlassen Sie die Anzeige, können Sie unter Umständen Ihren Anspruch auf Mietminderung oder Schadensersatz verlieren.
Wie schreibt man eine Mängelanzeige?
Eine Mängelanzeige sollte immer **schriftlich** erfolgen, am besten per Einschreiben mit Rückschein, um einen Nachweis über den Zugang zu haben.
Folgende Punkte sollte Ihre Mängelanzeige enthalten:
Ihre vollständigen Daten (Name, Anschrift).
Daten des Vermieters/der Hausverwaltung.
Genaue Bezeichnung der Mietwohnung (Anschrift, Lage im Haus).
Datum der Mängelanzeige.
Eine **präzise und detaillierte Beschreibung jedes einzelnen Mangels.** Wo tritt der Mangel auf? Seit wann besteht er? Wie äußert er sich?
Fügen Sie wenn möglich **Beweismittel** bei (z.B. Fotos, Videos, Zeugenaussagen, Lärmprotokoll).
Setzen Sie dem Vermieter eine **angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel** (z.B. 7-14 Tage, je nach Dringlichkeit).
Kündigen Sie an, welche Schritte Sie unternehmen werden, falls die Frist ergebnislos verstreicht (z.B. Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, ggf. Selbstvornahme nach weiteren Voraussetzungen).
Wenn der Vermieter die Mängel trotz Aufforderung und Fristsetzung nicht beseitigt, haben Sie verschiedene Rechte:
Mietminderung (§ 536 BGB): Sie können die Miete für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, angemessen kürzen. Die Höhe der Minderung hängt von der Schwere der Beeinträchtigung ab.
Zurückbehaltungsrecht: Sie können einen Teil der Miete (oft das 3- bis 5-fache der angemessenen Minderung) zurückbehalten, bis der Mangel behoben ist, um Druck auszuüben.
Selbstvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB): Unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder bei Gefahr im Verzug) können Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen.
Schadensersatz (§ 536a Abs. 1 BGB): Wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist und Ihnen dadurch ein Schaden entsteht.
Außerordentliche fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Nur bei sehr schwerwiegenden Mängeln, die die Gesundheit gefährden oder den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung erheblich einschränken.
Vorsicht bei Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht! Eine zu hohe oder unberechtigte Mietkürzung kann zu Mietrückständen und im schlimmsten Fall zur Kündigung des Mietvertrages führen. Holen Sie im Zweifel Rechtsrat bei einem Mieterverein oder einem Anwalt ein.
🤖
Clerion – Die KI, die Ihnen bei Behördenpost und Anträgen hilft
Ob Brief vom Amt, komplizierter Antrag oder langer Bescheid:
Clerion erklärt Ihnen jedes Schreiben verständlich, erkennt Fristen,
prüft Dokumente und erstellt auf Wunsch ein fertiges Antwort-PDF.
Einfach, sicher und entwickelt für Menschen, die im Alltag entlastet werden wollen.
Sie suchen kostenlose Infos oder Vorlagen? Hier finden Sie weitere Hilfsangebote:
Checkliste – Mängelanzeige an den Vermieter
Fallbeispiele
Kurz und anonymisierte Praxisfälle zeigen typische Abläufe, Herausforderungen und Lösungswege. Diese Beispiele dienen der Orientierung — jeder Fall ist vereinfacht dargestellt.
Beispiel 1 – Schimmel in der Ecke, Vermieter ignoriert
Ausgangslage: Herr Fischer, 35, bemerkt schwarzen Schimmel in der Schlafzimmerecke. "Das ist nicht normal, das muss repariert werden."
Problem: Er ruft den Vermieter an. Der sagt: "Lüften Sie besser!" – Keine Aktion. Nach 3 Monaten ist es schlimmer.
Maßnahme: Schriftliche Mängelanzeige per Einschreiben: Fotos des Schimmels, "Bitte beheben bis 31.01." Parallel: Mieterbund fragen, ob Leck dahintersteckt.
Ergebnis: Handwerker findet Dachleck. Vermieter repariert. Fischer fordert Mietsenkung für 3 Monate (Gesundheitsrisiko) – 450 € Rückzahlung.
Beispiel 2 – Heizung im Januar kaputt: Notfall-Mängelanzeige
Ausgangslage: Frau Weber, 72, wacht im Januar auf: Heizung kalt. "Ich friere!"
Problem: Sie ruft den Vermieter an. Der sagt: "Kommt Montag ein Handwerker" – aber es ist Donnerstag. Wochenende = keine Hilfe.
Maßnahme: Sofort Mängelanzeige per Mail + Anruf: "Heizung kaputt, Innentemperatur 12°C, Notfall!" Notfallnummer fordern oder Handwerker selber rufen (Kosten vom Vermieter zurückfordern).
Ergebnis: Vermieter zahlt Notfallhandwerker. Weber zahlt selbst 150 € Notfall-Gebühr, fordert Rückzahlung + Mietsenkung für 2 Heiz-freie Tage – 250 € erstattet.
Hinweis: Immer schriftlich anzeigen (Einschreiben)! Fotos sind Beweis. Bei Notfall (Heizung, Leck) = 1–2 Tage Frist. Eigeninitiative + Kostenersatz möglich!
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist ein Mangel in der Mietwohnung?
Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung negativ von dem vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist. Beispiele dafür sind Schimmel, eine defekte Heizung oder feuchte Wände. Normale Abnutzungserscheinungen zählen in der Regel nicht als Mangel.
Muss ich Mängel meinem Vermieter mitteilen?
Ja, als Mieter:in haben Sie eine gesetzliche Anzeigepflicht. Sie müssen Mängel unverzüglich und schriftlich Ihrem Vermieter melden, damit dieser die Möglichkeit hat, sie zu beheben. Versäumen Sie dies, können Sie Ihre Rechte auf Mietminderung oder Schadensersatz verlieren.
Welche Rechte habe ich, wenn der Vermieter Mängel nicht beseitigt?
Wenn der Vermieter trotz schriftlicher Aufforderung und Fristsetzung nicht reagiert, können Sie unter anderem die Miete angemessen mindern oder einen Teil der Miete zurückbehalten. In Ausnahmefällen ist auch die Selbstvornahme (Mangel selbst beheben lassen und Kosten in Rechnung stellen) oder eine fristlose Kündigung möglich.
Darf ich die Miete bei Mängeln einfach kürzen?
Sie können die Miete mindern, aber nur um einen angemessenen Betrag, der der Schwere des Mangels entspricht. Eine zu hohe oder unberechtigte Mietkürzung kann schwerwiegende Folgen haben, wie z.B. eine Kündigung. Es ist daher ratsam, die Höhe der Mietminderung vorher bei einem Mieterverein oder Anwalt abzuklären.