Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter: Ihre Rechte als Mieter:in
Die Kündigung der eigenen Wohnung durch den Vermieter ist oft ein Schock und mit vielen Sorgen verbunden. Wichtig ist: Ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nicht ohne Weiteres kündigen. Er benötigt dafür ein **berechtigtes Interesse**. Diese Seite erklärt die häufigsten Kündigungsgründe und Ihre Rechte.
Hinweis: Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung. Alle Inhalte dienen der allgemeinen Orientierung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.
Autor:Mieter-Lotse Team•Letzte Aktualisierung:
Wann darf der Vermieter kündigen? Das berechtigte Interesse (§ 573 BGB)
Für die ordentliche Kündigung eines unbefristeten Wohnraummietvertrages benötigt der Vermieter ein **berechtigtes Interesse**. Die häufigsten gesetzlich anerkannten Gründe sind:
Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen (z.B. Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister) oder Angehörige seines Haushalts (z.B. Pflegepersonal). Die Eigenbedarfskündigung muss detailliert begründet werden (für wen wird die Wohnung benötigt, warum?).
Erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Z.B. wiederholt unpünktliche Mietzahlungen (nach Abmahnung), unerlaubte Untervermietung, erhebliche Störung des Hausfriedens, vertragswidriger Gebrauch der Mietsache. In schweren Fällen ist auch eine fristlose Kündigung möglich (§ 543 BGB).
Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB): Dies ist ein komplexer und seltenerer Grund. Der Vermieter muss nachweisen, dass ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden (z.B. wenn ein Abriss und Neubau geplant ist und dies anders nicht möglich ist). Die Hürden hierfür sind sehr hoch.
Form und Fristen der Vermieterkündigung
Eine Kündigung durch den Vermieter muss bestimmte formelle Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein:
Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und vom Vermieter (oder einem Bevollmächtigten mit Originalvollmacht) unterschrieben sein.
Begründung: Der Kündigungsgrund (das berechtigte Interesse) muss im Kündigungsschreiben ausführlich und nachvollziehbar dargelegt werden.
Kündigungsfristen: Die gesetzlichen Kündigungsfristen für den Vermieter richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:
Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
Über 5 Jahre Mietdauer: 6 Monate
Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um zum Ablauf des entsprechenden Monats wirksam zu werden.
Hinweis auf das Widerspruchsrecht: Bei einer ordentlichen Kündigung muss der Vermieter den Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel (§ 574 BGB) und die dafür geltende Form und Frist hinweisen. Fehlt dieser Hinweis, kann der Mieter den Widerspruch auch noch später erklären.
Ihr Widerspruchsrecht gegen die ordentliche Kündigung (Sozialklausel, § 574 BGB)
Selbst wenn die ordentliche Kündigung des Vermieters formell korrekt und inhaltlich berechtigt ist (z.B. bei Eigenbedarf), können Sie als Mieter:in der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine **Härte** bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Gründe für eine solche Härte können sein:
Hohes Alter oder schwere Krankheit
Schwangerschaft oder kleine Kinder
Drohende Obdachlosigkeit, weil kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann
Lange Mietdauer und starke Verwurzelung im sozialen Umfeld
Bevorstehendes Examen oder Abschlussprüfung
Widerspruchsfrist: Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und dem Vermieter spätestens **zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses** zugehen, es sei denn, der Vermieter hat nicht oder nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen.
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Checkliste – Kündigung durch Vermieter abwehren
Fallbeispiele
Kurz und anonymisierte Praxisfälle zeigen typische Abläufe, Herausforderungen und Lösungswege. Diese Beispiele dienen der Orientierung — jeder Fall ist vereinfacht dargestellt.
Beispiel 1 – Eigenbedarf, aber Sie sind 72 und gehbehindert
Ausgangslage: Frau Lange, 72, lebt seit 25 Jahren in ihrer Wohnung. Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf.
Problem: Die Suche nach Ersatzwohnraum ist unzumutbar (Alter, Gehbehinderung, Umzug wäre gesundheitliche Gefahr).
Maßnahme: Widerspruch innerhalb der Frist (2 Monate vor Kündigungsende) unter Berufung auf die **Sozialklausel (§ 574 BGB)**.
Ergebnis: Gericht lehnt Kündigung ab oder ordnet eine Verlängerung des Mietverhältnisses an, da die Härte für Frau Lange das Interesse des Vermieters überwiegt.
Beispiel 2 – Kündigungsfrist überschritten, Kündigung verschiebt sich
Problem: Die Kündigung ist zu kurzfristig (nur 41 Tage). Korrekt wäre: Kündigung zum **30. Juni** (3 volle Monate).
Maßnahme: Mieterbund prüft. Die Kündigung ist **nicht unwirksam**, sondern **korrigiert sich automatisch auf den nächstmöglichen Termin** (hier: 30. Juni).
Ergebnis: Meyer gewinnt Zeit bis zum 30. Juni (statt 30. April). Er bleibt ruhig und nutzt die gewonnene Zeit zur Wohnungssuche.
Hinweis: Die Frist richtet sich nach Mietdauer (3/6/9 Monate). Fristfehler machen die Kündigung **nicht unwirksam**, sondern verschieben sie. Widerspruchsfrist (Härtefall): **2 Monate vor Kündigungsende!**
Was tun nach Erhalt einer Kündigung?
Ruhe bewahren und Kündigung genau prüfen: Ist sie formell korrekt? Ist der Kündigungsgrund ausreichend dargelegt und nachvollziehbar?
Fristen beachten: Insbesondere die Frist für einen Widerspruch nach der Sozialklausel!
Rechtsberatung einholen: Die Kündigung einer Wohnung ist ein schwerwiegender Eingriff. Lassen Sie die Kündigung unbedingt von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Diese können die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs einschätzen und Sie über Ihre Rechte aufklären.
Gegebenenfalls Widerspruch einlegen: Wenn Gründe für einen Widerspruch vorliegen, formulieren Sie diesen schriftlich und senden Sie ihn nachweisbar an Ihren Vermieter.
Nach Ersatzwohnraum suchen: Auch wenn Sie Widerspruch einlegen, sollten Sie sich vorsorglich um eine neue Wohnung bemühen, falls der Widerspruch keinen Erfolg hat.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Gründe berechtigen einen Vermieter zur Kündigung?
Ein Vermieter benötigt für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse. Die häufigsten Gründe sind **Eigenbedarf**, erhebliche **Pflichtverletzungen** durch den Mieter (z.B. wiederholter Zahlungsverzug) oder die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie.
Wie lang ist die Kündigungsfrist für Vermieter?
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beträgt **3 Monate** bei bis zu 5 Jahren Mietdauer, **6 Monate** bei über 5 Jahren und **9 Monate** bei über 8 Jahren.
Habe ich als Mieter ein Widerspruchsrecht?
Ja, Sie können der Kündigung widersprechen, wenn diese für Sie oder Ihre Familie eine unzumutbare **Härte** bedeuten würde. Dies ist die sogenannte **Sozialklausel** (§ 574 BGB). Gründe können hohes Alter, eine schwere Krankheit oder drohende Obdachlosigkeit sein.
Wie lange habe ich Zeit, der Kündigung zu widersprechen?
Sie müssen Ihren Widerspruch schriftlich und nachweisbar spätestens **zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses** beim Vermieter einreichen. Die Kündigung des Vermieters muss Sie auf dieses Recht hinweisen.