Bauliche Veränderungen in der Mietwohnung: Was Mieter dürfen – und was nicht

Die eigene Wohnung soll ein Ort zum Wohlfühlen sein. Doch wer umbauen oder modernisieren möchte, muss wissen: Nicht jede Veränderung ist erlaubt. Während das Streichen der Wände oder das Anbringen von Regalen in der Regel unproblematisch ist, sind größere bauliche Eingriffe nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Ohne Genehmigung drohen Rückbaukosten oder sogar die Kündigung des Mietvertrags.

Was gilt als bauliche Veränderung?

Eine bauliche Veränderung liegt immer dann vor, wenn Sie in die Bausubstanz eingreifen oder das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern. Es ist wichtig, zwischen zulässigen und genehmigungspflichtigen Maßnahmen zu unterscheiden:

• Ohne Genehmigung erlaubt: Maßnahmen des normalen Mietgebrauchs, die leicht rückgängig zu machen sind, z. B.:
  • Wände streichen oder tapezieren
  • Bilder oder Regale aufhängen (Bohrlöcher im üblichen Umfang)
  • Teppichboden auflegen
  • Leuchten anbringen
• Genehmigungspflichtig: Eingriffe in die Bausubstanz oder das äußere Erscheinungsbild, z. B.:
  • Einbau einer neuen Küche mit veränderten Anschlüssen
  • Umbauten im Badezimmer (z. B. Badewanne entfernen)
  • Einbau einer Markise oder Satellitenschüssel
  • Verlegen von Parkett, Fliesen oder Fußbodenheizung
  • Durchbruch von Wänden oder Deckenverkleidungen

Wann besteht ein Anspruch auf Genehmigung?

In der Regel entscheidet der Vermieter nach eigenem Ermessen. In bestimmten Fällen haben Mieter:innen aber ein gesetzliches Recht auf Zustimmung, wenn ihr berechtigtes Interesse überwiegt:

• Barrierefreiheit (§ 554a BGB): Wenn Sie aufgrund einer Behinderung oder Ihres Alters auf einen barrierefreien Umbau angewiesen sind, darf der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm die Maßnahme unzumutbar ist.
• Einbau einer E-Ladestation (§ 554 BGB): Sie dürfen auf eigene Kosten eine Wallbox installieren lassen, sofern die technischen Voraussetzungen im Gebäude gegeben sind.
• Einbruchschutz: Der Vermieter muss in der Regel zustimmen, wenn Sie etwa Sicherheitsschlösser oder einbruchhemmende Fenstergriffe einbauen möchten.

Wichtig: Auch wenn Sie einen Anspruch haben, müssen Sie die Maßnahme schriftlich beantragen. Eigenmächtiges Handeln kann teure Folgen haben.

Der Antrag auf Genehmigung – so machen Sie es richtig

1. Beschreiben Sie Ihr Vorhaben genau: Welche Arbeiten sollen durchgeführt werden? Wer führt sie aus (z. B. Fachfirma)?
2. Erklären Sie Ihre Beweggründe: Etwa Komfortsteigerung, Energieeffizienz oder Barrierefreiheit.
3. Bieten Sie Sicherheiten an: Zum Beispiel die Übernahme aller Kosten und den Rückbau bei Auszug.
4. Fordern Sie eine schriftliche Entscheidung: Nur eine schriftliche Zusage ist rechtlich bindend.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)