Bauliche Veränderungen in der Mietwohnung: Was Mieter dürfen – und was nicht

Q: Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis umbaue?

Bauliche Veränderungen ohne schriftliche Genehmigung des Vermieters gelten als Vertragsverletzung. Der Vermieter kann den Rückbau auf Ihre Kosten verlangen und Sie abmahnen. In schweren Fällen droht sogar eine fristlose Kündigung. Daher sollten Sie jeden Umbau – insbesondere, wenn die Bausubstanz betroffen ist – vorher schriftlich genehmigen lassen.

Q: Muss ich bei Auszug alles wieder in den Originalzustand versetzen?

Ja, grundsätzlich müssen Sie bauliche Veränderungen beim Auszug rückgängig machen und die Wohnung im ursprünglichen Zustand übergeben. Etwas anderes gilt nur, wenn Sie mit dem Vermieter schriftlich vereinbart haben, dass bestimmte Umbauten bestehen bleiben dürfen – zum Beispiel, wenn der Nachmieter diese übernimmt oder Ihnen eine Ablöse zahlt.

Q: Darf ich Löcher in die Wand bohren, um Regale aufzuhängen?

Ja, Bohrlöcher in normalem Umfang gelten als vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung. Das Befestigen von Regalen, Lampen oder Bildern ist erlaubt, solange es sich im üblichen Rahmen bewegt. Bei Auszug müssen Sie die Löcher aber fachgerecht verschließen und die Wand in den vorherigen Zustand versetzen.

Q: Brauche ich für den barrierefreien Umbau eine Genehmigung?

Ja, aber Sie haben nach § 554a BGB grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung, wenn Sie oder ein Haushaltsmitglied aufgrund einer Behinderung oder Krankheit auf den barrierefreien Umbau angewiesen sind. Dazu zählen etwa der Einbau eines Treppenlifts oder die Entfernung von Türschwellen. Der Vermieter kann jedoch verlangen, dass Sie beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Q: Darf ich auf dem Balkon eine Markise oder Satellitenschüssel anbringen?

Für Veränderungen, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen – wie Markisen, Parabolantennen oder Balkonverkleidungen – ist immer eine vorherige Genehmigung erforderlich. Ohne Zustimmung riskieren Sie eine Abmahnung oder die Aufforderung zum Rückbau.

Die eigene Wohnung soll ein Ort zum Wohlfühlen sein. Doch wer umbauen oder modernisieren möchte, muss wissen: Nicht jede Veränderung ist erlaubt. Während das Streichen der Wände oder das Anbringen von Regalen in der Regel unproblematisch ist, sind größere bauliche Eingriffe nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt. Ohne Genehmigung drohen Rückbaukosten oder sogar die Kündigung des Mietvertrags.

Hinweis: Dieses Tool ersetzt keine Rechtsberatung. Es dient der allgemeinen Unterstützung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.

Autor: Mieter-Lotse Team • Letzte Aktualisierung:

Was gilt als bauliche Veränderung?

Eine bauliche Veränderung liegt immer dann vor, wenn Sie in die Bausubstanz eingreifen oder das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern. Es ist wichtig, zwischen zulässigen und genehmigungspflichtigen Maßnahmen zu unterscheiden:

Ohne Genehmigung erlaubt: Maßnahmen des normalen Mietgebrauchs, die leicht rückgängig zu machen sind, z. B.:
- Wände streichen oder tapezieren
- Bilder oder Regale aufhängen (Bohrlöcher im üblichen Umfang)
- Teppichboden auflegen
- Leuchten anbringen
Genehmigungspflichtig: Eingriffe in die Bausubstanz oder das äußere Erscheinungsbild, z. B.:
- Einbau einer neuen Küche mit veränderten Anschlüssen
- Umbauten im Badezimmer (z. B. Badewanne entfernen)
- Einbau einer Markise oder Satellitenschüssel
- Verlegen von Parkett, Fliesen oder Fußbodenheizung
- Durchbruch von Wänden oder Deckenverkleidungen

Wann besteht ein Anspruch auf Genehmigung?

In der Regel entscheidet der Vermieter nach eigenem Ermessen. In bestimmten Fällen haben Mieter:innen aber ein gesetzliches Recht auf Zustimmung, wenn ihr berechtigtes Interesse überwiegt:

Barrierefreiheit (§ 554a BGB): Wenn Sie aufgrund einer Behinderung oder Ihres Alters auf einen barrierefreien Umbau angewiesen sind, darf der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm die Maßnahme unzumutbar ist.
Einbau einer E-Ladestation (§ 554 BGB): Sie dürfen auf eigene Kosten eine Wallbox installieren lassen, sofern die technischen Voraussetzungen im Gebäude gegeben sind.
Einbruchschutz: Der Vermieter muss in der Regel zustimmen, wenn Sie etwa Sicherheitsschlösser oder einbruchhemmende Fenstergriffe einbauen möchten.

Wichtig: Auch wenn Sie einen Anspruch haben, müssen Sie die Maßnahme schriftlich beantragen. Eigenmächtiges Handeln kann teure Folgen haben.

Der Antrag auf Genehmigung – so machen Sie es richtig

Beschreiben Sie Ihr Vorhaben genau: Welche Arbeiten sollen durchgeführt werden? Wer führt sie aus (z. B. Fachfirma)?
Erklären Sie Ihre Beweggründe: Etwa Komfortsteigerung, Energieeffizienz oder Barrierefreiheit.
Bieten Sie Sicherheiten an: Zum Beispiel die Übernahme aller Kosten und den Rückbau bei Auszug.
Fordern Sie eine schriftliche Entscheidung: Nur eine schriftliche Zusage ist rechtlich bindend.

Einen überzeugenden Antrag formulieren

Unser Generator hilft Ihnen, ein rechtssicheres Schreiben zu erstellen, mit dem Sie die Genehmigung Ihres Vermieters beantragen können. Sie geben die geplante Maßnahme ein – und erhalten automatisch ein vollständiges, formelles Anschreiben mit allen rechtlich relevanten Angaben.

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Checkliste – Bauliche Veränderungen in der Mietwohnung

Bedarf klären: Welche Umbauten sind nötig? (z.B. bodengleiche Dusche, Haltegriffe, Türverbreiterung, Rampe)
Vermieter schriftlich um Zustimmung bitten (Umbauplan, Fotos/Skizzen, detaillierte Beschreibung beilegen)
Kostenvoranschlag von Fachfirma einholen und Vermieter zeigen
Klarstellen, wer was zahlt: Wer trägt die Kosten? Gibt es Rückbaupflicht beim Auszug?
Alle Vereinbarungen schriftlich festhalten (Zustimmung Vermieter, Umfang Umbau, Rückbau-Regelung, Haftung)
Nur Fachfirmen beauftragen (Sicherheit, Haftung, Gewährleistung, Versicherungsschutz)
Nach Umbau: Übergabeprotokoll mit Vermieter erstellen, Rechnungen/Fotos archivieren
Bei Auszug: Rückbau gemäß Vereinbarung oder Kostenvergleich mit Vermieter klären

Fallbeispiele

Kurz und anonymisierte Praxisfälle zeigen typische Abläufe, Herausforderungen und Lösungswege. Diese Beispiele dienen der Orientierung — jeder Fall ist vereinfacht dargestellt.

Beispiel 1 – Dusche eingebaut, dann Ärger beim Auszug

Ausgangslage: Herr König, 80, lebt 30 Jahre in seiner Mietwohnung. Nach einer Hüft-OP lässt er eine bodengleiche Dusche einbauen – ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters zu dokumentieren.

Problem: Beim Auszug fordert der Vermieter: "Das Bad wird rückgebaut oder die Kaution verfällt!"

Maßnahme: Mieterbund-Anwalt zeigt: Fehlende schriftliche Zustimmung ist ein Rechtsverstoß des Vermieters. Rückbau unverhältnismäßig, Dusche muss bleiben.

Ergebnis: Kaution wird ausgezahlt. König ärgert sich: "Hätte ich das schriftlich gemacht, wäre mir der Stress erspart geblieben."

Beispiel 2 – Mobile Rampe statt Eigentumsverletzung

Ausgangslage: Frau Aydin, 72, braucht Rampe vor der Eingangsstufe. Sie fragt ihren Vermieter schriftlich, ob mobile Rampe (ohne Befestigung) ok ist.

Problem: Vermieter antwortet: "Alles, was Ihr Aussehen ändert, ist nicht erlaubt!"

Maßnahme: Mieterbund erklärt: Mobile Rampe ist zulässig (Rückgängigmachbarkeit). Schreiben an Vermieter mit Rechtsbasis.

Ergebnis: Vermieter akzeptiert. Frau Aydin montiert reversible Rampe. Beim Auszug: alles weg, kein Stress.

Hinweis: Immer schriftlich dokumentieren! Reversible Umbauten (mobil, rückbaubar) sind unproblematischer. Mieterbund vor großen Maßnahmen konsultieren!

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was passiert, wenn ich ohne Erlaubnis umbaue?

Eigenmächtige Umbauten können zu Abmahnung, Rückbaupflicht oder sogar Kündigung führen. Der Vermieter darf den ursprünglichen Zustand auf Ihre Kosten wiederherstellen lassen.

Muss ich bei Auszug alles wieder in den Originalzustand versetzen?

Ja, außer Sie haben mit dem Vermieter schriftlich etwas anderes vereinbart. Ohne Abrede gilt: Rückbaupflicht auf eigene Kosten.

Darf ich Löcher in die Wand bohren, um Regale aufzuhängen?

Ja, in normalem Umfang. Übermäßige Bohrungen oder Beschädigungen müssen jedoch vermieden und bei Auszug fachgerecht beseitigt werden.

Brauche ich für den barrierefreien Umbau eine Genehmigung?

Ja – aber Sie haben nach § 554a BGB grundsätzlich Anspruch auf Zustimmung, wenn die Maßnahme erforderlich ist. Eine Rückbaupflicht kann jedoch bestehen.

Darf ich auf dem Balkon eine Markise oder Satellitenschüssel anbringen?

Nur mit vorheriger Genehmigung des Vermieters, da solche Maßnahmen das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern.

Quellen & weiterführende Links

Zuletzt geprüft: 02.01.2026