Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung erstellen
Hier finden Sie wichtige Informationen zur Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung (auch Betriebskostenabrechnung genannt) und können anschließend direkt einen Widerspruch erstellen, falls Sie Fehler entdeckt haben oder Posten unklar sind.
Wichtig: Legen Sie Widerspruch immer schriftlich und nachweisbar (z.B. per Einschreiben) ein und beachten Sie die Widerspruchsfrist von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung!
Hinweis: Dieses Tool ersetzt keine Rechtsberatung. Es dient der allgemeinen Unterstützung bei der Antragstellung. Bei Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an eine anerkannte Beratungsstelle oder einen Rechtsanwalt.
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Informationen zur Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung
Was sind Nebenkosten/Betriebskosten?
Unter Nebenkosten (oder genauer: **Betriebskosten**) versteht man die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 Betriebskostenverordnung - BetrKV). Diese Kosten kann der Vermieter auf die Mieter umlegen, **wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde**.
Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören typischerweise:
- Grundsteuer
- Wasserkosten (Frischwasser und Abwasser)
- Heizkosten und Kosten für Warmwasser (werden oft separat nach Heizkostenverordnung abgerechnet)
- Aufzugskosten
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung (z.B. Treppenhaus, Außenbereiche)
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen (z.B. Gebäudeversicherung)
- Hauswartkosten
- Gemeinschaftsantennenanlage oder Kabelanschluss (wenn vertraglich vereinbart)
- Sonstige Betriebskosten (müssen im Mietvertrag konkret benannt sein!)
Nicht umlagefähig sind Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Reparaturen, Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren).
Formelle Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung
Eine wirksame Abrechnung muss verständlich sein und folgende Punkte enthalten:
- Angabe des Abrechnungszeitraums (max. 12 Monate).
- Zusammenstellung der **Gesamtkosten** für jede einzelne Kostenart.
- Angabe und Erläuterung des verwendeten **Verteilerschlüssels** (z.B. nach Wohnfläche, Personenzahl).
- Berechnung des **Anteils des Mieters** an den jeweiligen Kosten.
- Abzug der geleisteten **Vorauszahlungen** des Mieters.
- Ausweis eines **Guthabens oder einer Nachforderung**.
Abrechnungsfrist: Der Vermieter muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Versäumt er dies, kann er meist keine Nachforderungen mehr stellen.
Ihr Recht auf Belegeinsicht
Sie haben das Recht, die Originalbelege (Rechnungen etc.) einzusehen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Fordern Sie dies bei Unklarheiten ein!
Wie prüfe ich meine Abrechnung? – Checkliste
- Fristen: Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist eingehalten? Haben Sie Ihre Prüf- und Widerspruchsfrist (12 Monate nach Erhalt) noch?
- Formelle Korrektheit: Sind alle oben genannten formellen Anforderungen erfüllt? Ist die Abrechnung für Sie nachvollziehbar?
- Abrechnungszeitraum: Ist der Zeitraum korrekt und nicht länger als ein Jahr?
- Verteilerschlüssel: Wurde der im Mietvertrag vereinbarte Verteilerschlüssel verwendet? Ist er für die jeweilige Kostenart zulässig und korrekt angewendet?
- Umlagefähige Kosten: Sind nur Kosten aufgeführt, die laut Mietvertrag und Betriebskostenverordnung umlagefähig sind? Keine Verwaltungs- oder Reparaturkosten?
- Heizkosten: Erfolgte die Abrechnung nach der Heizkostenverordnung (meist verbrauchsabhängig)? Sind die Zählerstände (falls vorhanden) plausibel?
- Wasserkosten: Nach Verbrauch oder anderem Schlüssel? Korrekt abgerechnet?
- Sonstige Betriebskosten: Sind diese im Mietvertrag konkret benannt?
- Vorauszahlungen: Wurden alle Ihre Vorauszahlungen korrekt berücksichtigt und abgezogen?
- Rechenfehler: Überprüfen Sie die einzelnen Rechenschritte.
Diese Checkliste hilft Ihnen bei der ersten Prüfung. Für eine detaillierte Beanstandung einzelner Punkte nutzen Sie das folgende Formular.
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